Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda LAU actualizado 2026

El contrato de arrendamiento de vivienda — el contrato tradicional, el de toda la vida — es el que usas cuando alquilas un piso para que sea la vivienda habitual del inquilino. Está regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por el Real Decreto-ley 7/2019 y normativa autonómica posterior. Esta guía recoge lo esencial para 2026: qué cubre, cuándo usarlo, cláusulas habituales y diferencias con el contrato de temporada.

Qué cubre la LAU

La LAU regula los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda y los destinados a uso distinto del de vivienda. El régimen del arrendamiento de vivienda (artículos 6 a 28) es el más protector para el inquilino: prórrogas obligatorias, limitaciones a la actualización de renta, depósito legal de fianza y derecho de adquisición preferente.

Quedan FUERA de la LAU vivienda habitual:

• El alquiler de temporada (regulado por el art. 3 LAU como arrendamiento para uso distinto).
• Los alquileres turísticos o vacacionales (normativa autonómica de turismo).
• Los alquileres por habitaciones en algunos casos, según jurisprudencia y normativa autonómica.

Cuándo usar contrato tradicional

Usa un contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuando el inquilino vaya a fijar allí su residencia permanente. Si la finalidad es temporal (estudios, trabajo, sanitario, transición), debes usar un contrato de temporada — lo explicamos en la guía del modelo de contrato de alquiler de temporada.

Cláusulas habituales

Más allá de los datos identificativos y la descripción del inmueble, todo contrato LAU vivienda debería incluir:

1. Renta y actualización. Importe, periodicidad y mecanismo de actualización anual (IPC o índice equivalente, dentro de los límites legales vigentes).
2. Fianza y garantías adicionales. Una mensualidad de fianza obligatoria + garantías adicionales pactadas dentro del límite legal.
3. Duración pactada y prórrogas. Duración inicial + prórrogas obligatorias hasta 5 / 7 años según naturaleza del arrendador.
4. Forma y cuenta de pago. IBAN, día de cobro, recibo electrónico o domiciliación.
5. Repercusión de gastos y suministros. Quién paga IBI, comunidad, agua, luz, gas e internet.
6. Obras, mejoras y conservación. Reparto de obligaciones según los arts. 21 y 22 de la LAU.
7. Cláusulas de uso. Mascotas, fumadores, número máximo de ocupantes, subarriendo (admitido o prohibido).
8. Resolución y desistimiento. Causas, preavisos, indemnización por desistimiento conforme al art. 11 LAU.
9. Inventario. Anexo con estado del inmueble, mobiliario y consumibles.
10. Protección de datos. Cláusula RGPD identificando al responsable.

Duración, prórrogas y desistimiento

La duración pactada puede ser libre, pero el inquilino tiene derecho a la prórroga obligatoria hasta alcanzar 5 años (arrendador persona física) o 7 años (arrendador persona jurídica). Cumplido ese plazo, opera la prórroga tácita anual durante 3 años más, salvo comunicación con al menos 30 días de antelación.

El inquilino puede desistir una vez transcurridos 6 meses desde el inicio, comunicándolo con 30 días de antelación. Las partes pueden pactar una indemnización para el arrendador equivalente a una mensualidad por cada año restante (o proporcional).

Diferencias con un contrato de temporada

El contrato tradicional aplica cuando el inmueble será la vivienda habitual del inquilino. El de temporada aplica cuando hay una causa temporal explícita (curso, proyecto, tratamiento). Confundirlos tiene consecuencias serias: si rediactas como temporada un alquiler que en realidad es habitual, el inquilino puede reclamar prórroga forzosa y la fiscalidad se calcula distinta.

Errores comunes

• Pactar duración inferior a 5/7 años pensando que vincula al inquilino. No vincula: el inquilino tiene derecho a prorrogar hasta el mínimo legal igualmente.
• No depositar la fianza en el organismo público. Depende de la comunidad autónoma, pero su omisión puede acarrear sanciones y limitar acceso a algunas exenciones fiscales.
• Cláusulas de actualización de renta abusivas. Cualquier mecanismo distinto al índice legal vigente puede ser nulo.
• Mezclar conceptos con alquiler de temporada o turístico. Cada figura tiene su régimen jurídico y fiscal propio.
• No firmar el inventario. Cualquier disputa al cierre depende de poder probar el estado inicial del inmueble.

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Aviso legal: esta guía es informativa y refleja el marco normativo vigente a fecha de publicación. No sustituye al asesoramiento jurídico personalizado. Las normas autonómicas y los topes a la actualización de renta pueden variar; consulta con un profesional ante casos concretos.