Checklist completo para alquilar una vivienda en España (arrendador)

Alquilar una vivienda en España como arrendador implica más papeles, fechas y decisiones de las que parece. Cuando se hace de oído, surgen problemas en el peor momento: una fianza mal calculada, una cláusula que no aguanta, un cobro que se olvida. Esta guía es un checklist directo — sin teoría — ordenado por las cinco fases del alquiler.

Antes de publicar el alquiler

Lista de verificación previa al anuncio. Si te saltas alguno de estos puntos, te tocará volver atrás cuando aparezca el inquilino bueno.

1. Cédula de habitabilidad vigente (donde la comunidad autónoma la exija).
2. Certificado energético (CEE) en vigor. Obligatorio para anunciar y para firmar.
3. Suministros al día: luz, agua, gas, internet. Cada uno con titular y contador-fecha-lectura documentados.
4. Nota simple del Registro de la Propiedad. Verifica que eres tú quien puede alquilar y que no hay cargas que afecten.
5. Conformidad con la comunidad de propietarios cuando los estatutos lo exijan (alquileres prohibidos a turistas, restricciones, etc.).
6. Inventario y fotografías del estado del inmueble y del mobiliario antes de la entrada del inquilino.
7. Decisión del tipo de contrato: vivienda habitual (LAU vivienda) o de temporada (LAU art. 3). Lee la diferencia entre alquiler de temporada y vacacional y la guía del modelo de contrato LAU 2026 antes de redactar.

Filtrado del inquilino

El 80% de los problemas posteriores se evitan con un buen filtro inicial. Cinco controles mínimos:

1. DNI/NIE en vigor de la persona o personas que firmarán.
2. Justificante de ingresos: 3 últimas nóminas, contrato laboral o, si es autónomo, declaraciones trimestrales y resumen anual.
3. Vida laboral reciente (≤ 1 mes). Permite ver continuidad y antigüedad.
4. Referencia del arrendador anterior (cuando exista). Una llamada de 5 minutos ahorra 5 meses de problemas.
5. RGPD: el filtro requiere tratar datos personales. Documenta la base jurídica (consentimiento o ejecución contractual) y guarda los documentos sólo el tiempo necesario.

Contrato y firma

1. Plantilla actualizada a la normativa vigente (LAU + Real Decreto-ley 7/2019 + autonómicas). NO copies de un PDF de 2018.
2. Causa temporal explícita si es alquiler de temporada (art. 3 LAU). Sin causa documentada, el contrato puede recalificarse como vivienda habitual.
3. Cláusulas mínimas: identidad de las partes, descripción del inmueble, renta y actualización, fianza, duración, suministros, normas de uso, resolución, RGPD.
4. Anexos firmados: inventario, normas de comunidad, copia del CEE, copia del DNI/NIE de cada parte. Anexo NO firmado = anexo sin fuerza probatoria.
5. Firma del contrato. Hoy lo más práctico es la firma electrónica conforme a eIDAS: tiene la misma validez legal que la manuscrita y deja sello de tiempo + IP del firmante. Lee la guía de validez legal de la firma electrónica antes si tienes dudas.

Fianza y cobros

1. Fianza legal: una mensualidad de renta. Cobrada antes (o el día de) la entrega de llaves.
2. Garantías adicionales: hasta dos mensualidades extra (persona física) en aval o depósito.
3. Depósito en el organismo autonómico (IVIMA, Incasol, AVRA, etc.) en el plazo que fije cada comunidad.
4. Plan de pagos automático. Configura domiciliación SEPA o cobro recurrente con tarjeta. Cuanto antes lo automatices, menos persigues. Lee cómo cobrar alquileres automáticamente para los detalles.
5. Recibo del primer mes. Documentado por escrito y entregado al inquilino.

Durante la estancia

1. Conciliación mensual de cobros. Si lo automatizas, esto deja de ser una tarea — solo revisas excepciones.
2. Comunicación trazable: cualquier acuerdo o aviso por escrito (email, WhatsApp con captura). Las disputas se resuelven con histórico, no con memoria.
3. Subida de IPC (cuando aplique y dentro de los límites legales). Avisar con la antelación que marca el contrato.
4. Mantenimiento: reparaciones de conservación a cargo del arrendador, pequeñas reparaciones del uso ordinario al inquilino (art. 21 LAU).
5. Reclamación de impagos documentada. El primer mes con una llamada y un email; el segundo, con burofax. No esperes seis meses.

Cierre del alquiler

1. Preaviso según el contrato (LAU exige al menos 30 días en el desistimiento del inquilino tras los 6 primeros meses).
2. Inspección final con el inquilino presente. Compara contra el inventario inicial firmado.
3. Lectura de contadores y cierre de los suministros que estuvieran a su nombre.
4. Devolución de la fianza: en el plazo que marca tu comunidad autónoma (típicamente 30 días tras la entrega de llaves). Descuenta sólo daños probados con foto + presupuesto.
5. Recuperación de la fianza depositada en el organismo autonómico.

Aviso legal: este checklist es informativo. La normativa autonómica y los criterios fiscales pueden variar. No sustituye al asesoramiento jurídico personalizado.